Dans les grandes villes, les places de parking ont tendance à se raréfier. Elles cèdent souvent leurs places à des voies piétonnes ou cyclables. Dès lors, les lieux de stationnement sont plus convoités, ce qui entraine une augmentation des prix. Il peut alors sembler intéressant d’investir dans une place de parking, dans le but d’obtenir un loyer dont le montant ne pourrait qu’augmenter avec le temps. Mais est-ce vraiment un business rentable ? Quels sont les risques à éviter pour que tout se passe au mieux ? C’est ce que nous proposons de découvrir dès maintenant. Mais avant tout : une statistique. Il y aurait 800 000 places de parking à Paris, dont 65 % situés en sous-sol…
Un rendement plutôt intéressant ?
Le prix des places de stationnement varie assez fortement d’une ville à une autre, d’un arrondissement à un autre. Il faut bien sûr tenir compte du cadre, des projets de développement dans les environs et de la demande.
Sur le papier, une place de stationnement présente pas mal d’avantages. Il n’y a pas d’entretien lourd ni même de mise en conformité à réaliser. L’argent des loyers vous est versé directement. Généralement, il faut compter entre 5 et 50 000 € pour vous offrir une place de stationnement, ce qui en fait un bien plus accessible qu’un logement, par exemple. De même, le locataire a peu de chances d’avoir besoin de vos services en cas de problèmes…
Le rendu est généralement autour des 5 % mais il peut grimper à 10 % dans certains cas. Toutefois, il faut déjà trouver un locataire, ce qui implique d’avoir un positionnement tarifaire adapté à la situation. Il est par ailleurs assez difficile de passer par l’intermédiaire d’agences, peu intéressées par cette activité pour le moment.
La principale crainte des acheteurs potentiels, c’est les impayés. Pour éviter cela, protégez vos revenus locatifs avec Solly Azar pour pouvoir obtenir votre loyer dans tous les cas, même si l’acheteur n’est plus solvable. Cela vous garantit de couvrir votre crédit éventuel et de profiter du rendement de votre investissement.
La fiscalité de la place de parking
En étant propriétaire d’une place de parking, vous serez redevable de la taxe foncière, à moins qu’une exonération totale ou partielle ne concerne votre zone géographique ! Cela arrive parfois mais il est préférable de prendre les informations en amont car cela peut jouer sur la rentabilité de votre place de parking.
Concernant le régime d’imposition, il peut différer de celui qui est appliqué aux biens immobiliers. Là encore, le centre des impôts pourra vous apporter tous les éléments de réponse pour anticiper au mieux les différentes taxes qui peuvent potentiellement s’appliquer sur votre bien.
De plus, le régime micro-foncier peut s’avérer intéressant de choisir le régime d’imposition. Le réel permet de retrancher le montant du loyer du coût du parking. À l’inverse, le micro-foncier établie l’imposition sur une base de 70 % des revenus liés à la place de stationnement, dans la limite de 15 000 € par an.
Généralement, cela est parfaitement viable si vous ne disposez que de quelques places de stationnement en ville. Un calcul est donc à faire pour optimiser au maximum les charges sachant qu’au-delà du seuil évoqué précédemment, vous basculerez automatiquement sur le régime réel.
Comment bien choisir une place ?
Pour maximiser les chances de trouver un locataire pour votre place de parking, il est important qu’elle réponde à des besoins. Il est toujours préférable de prendre le temps de bien connaître le secteur géographique pour mesurer l’intérêt du lieu, les environs et les prix habituellement pratiqués.
Dans un parking sous-terrain, le premier niveau intéressera toujours davantage que les inférieurs, jugés plus contraignants. L’accessibilité est aussi un aspect clé. Une rampe très abrupte et difficile à aborder peut effrayer des automobilistes, surtout à une époque où les voitures sont toujours plus volumineuses.
La question de la sécurité est aussi un aspect important. Un parking éclairé, sécurisé et avec des caméras est un atout considérable. C’est encore plus le cas pour un box fermé…
Privilégiez une place suffisamment spacieuse capable d’accueillir d’un SUV. Ces véhicules tendent à devenir majoritaires sur le marché : il faut donc que vos places de parking soient capables de les accueillir confortablement. Sans cela, vous vous fermez à une part grandissante d’automobilistes. Les places de parking que l’on trouve à petit prix ont généralement au moins un de ces red flag, qui limitent les chances de louer votre bien…
Et si vous pensiez aux deux-roues ?
Dans les grandes villes, beaucoup abandonnent la voiture au profit des deux-roues. La principale motivation de cette démarche ? Éviter les embouteillages et la galère du stationnement. Justement, la demande en place de stationnement pour les deux-roues est en plein essor.
De plus en plus de gestionnaires de parking séparent des places en quatre, afin d’accueillir jusqu’à quatre motos ou scooters. En fonction des secteurs, cela peut représenter un avantage financier important puisqu’au lieu d’un seul et unique loyer, vous pourrez en avoir jusqu’à quatre.
Traditionnellement, une place de parking pour un deux-roues coûte deux fois moins cher que pour une voiture. Cela donne une idée de la rentabilité.
Là encore, il faut parfaitement étudier le secteur afin de mesurer l’offre et la demande. De plus, certaines places de stationnement ne peuvent pas être divisées légalement, il faut prendre les renseignements en amont. Certains copropriétés sont encore réticentes à cette démarche et peuvent la bloquer. C’est toutefois une alternative qui mérite d’être étudiée.
Et si vous transformiez la place de parking… en box ?
Dans les parkings sous-terrains, il n’est généralement pas impossible de convertir une place de parking en box fermé et individuel. Cela représente des coûts d’infrastructure initiaux mais le rendement est généralement assez important, avec une hausse de 15 à 20 % du montant du loyer par rapport à une place nue. V
ous pourrez aussi toucher un autre public : les collectionneurs de voitures et/ou celles et ceux qui ne veulent pas que la carrosserie de leur auto soit esquintée.
Si cette possibilité est envisageable, la création du box a un intérêt. Elle permet aussi d’éviter à ce que des personnes indélicates ne viennent se stationner illégalement sur la place occupée par votre locataire.
Aussi, il n’existe pas directement d’assurance spécifiquement pour une place de parking, contrairement à un box. En fonction de vos besoins, il peut être intéressant d’aborder le sujet auprès d’un assureur.
Celui-ci pourra vous aiguiller sur les risques à couvrir en fonction de la topologie des lieux. Le locataire de la place pourra couvrir l’emplacement grâce à sa propre responsabilité civile, sans incidence financière directe donc.
Ce qu’il faut retenir
Investir dans une place de parking, c’est devenu relativement commun, voire même tendance. Beaucoup d’opportunistes ont déjà saisi les bonnes affaires dans les grandes villes… Mais il reste tout de même un certain nombres d’emplacement qui méritent votre intérêt.
Pour bien investir, la clé est de prendre un maximum d’informations, en analysant le secteur, son développement, son offre de logement, ses perspectives d’avenir et les projets immédiats. Interrogez aussi le voisinage sur le secteur, l’offre en place de stationnement et les prix pratiqués.
Tout cela vous aidera à peaufiner votre projet pour estimer sa rentabilité et la pertinence (ou non) d’un investissement dans ce secteur géographique.
